2008年房地產(chǎn)行業(yè)免費(fèi)市場(chǎng)研究報(bào)告

分類：研討培訓(xùn) 日期：2009-08-24 09:08:07 來(lái)源：廠商

【報(bào)告簡(jiǎn)介】：

2008 年，國(guó)家為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱，將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控政策，實(shí)施從緊的貨幣政策，目的是把宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)從較快的發(fā)展速度拉向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行也將會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響和國(guó)家調(diào)控政策的引導(dǎo)下進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展周期。
2008 年，需求旺盛仍然是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)階段的基本特征，供給總量不足依
然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題。目前的需求主要來(lái)自四個(gè)方面：一是快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增城市人口的需求；二是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入持續(xù)增加帶來(lái)的改善性需求；三是人口結(jié)構(gòu)變化和舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來(lái)的剛性需求；四是流動(dòng)性過剩、物價(jià)上漲、通脹壓力、負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求。此外，還有人民幣升值導(dǎo)致外資投資需求。綜合這些因素，構(gòu)成了住房需求的旺盛。

【報(bào)告目錄】：

目錄
第一章行業(yè)概述.............................................. 1
一、房地產(chǎn)業(yè)的定義及報(bào)告的研究范圍.......................... 1
二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征及主要影響因素........................ 2
（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征.......................................... 2
（二）影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素.................................. 4
三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用........................ 5
（一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位.......................... 6
（二）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的拉動(dòng)作用.......................... 7
四、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題.......................... 9
五、2007 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述............................. 11
（一）2007 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況.......................... 11
（二）2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中需要關(guān)注的主要問題................... 11
六、行業(yè)發(fā)展階段及2008 年行業(yè)景氣判斷...................... 14
（一）2007 年我國(guó)房地產(chǎn)正處于上行發(fā)展周期........................ 14
（二）2007 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣高位期........................ 14
（三）2008 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析.......................... 15
第二章行業(yè)發(fā)展環(huán)境......................................... 17
一、宏觀環(huán)境分析........................................... 17
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)整體偏熱環(huán)境下難以降溫................. 17
（二）城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推動(dòng)市場(chǎng)需求................................. 18
（三）人民幣升值與外匯儲(chǔ)備的增加成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲力量之一... 18
（四）緊縮的銀根難以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求......................... 19
（五）資本市場(chǎng)助推房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)................................. 19
二、行業(yè)政策法規(guī)環(huán)境分析................................... 20
（一）行業(yè)監(jiān)管體制............................................... 20
（二）行業(yè)法律法規(guī)............................................... 22
（三）2007 年房地產(chǎn)相關(guān)政策評(píng)述.................................. 23
（四）2007 房地產(chǎn)政策效果評(píng)測(cè).................................... 26
（五）2008 年房地產(chǎn)政策預(yù)測(cè)...................................... 27
三、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其他因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響............. 28
（一）關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響................................. 28
（二）資源環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響............................... 28
（三）居民收入分配對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響............................... 29
（四）人居環(huán)境改善對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求............................... 30
第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)供給....................................... 31
一、土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況....................................... 31
（一）土地開發(fā)、投資及購(gòu)置情況................................... 31
（二）土地市場(chǎng)存在的問題......................................... 32
二、房地產(chǎn)開發(fā)............................................. 33
（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開工、竣工情況............................. 33
（二）城鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況........................................... 34
（三）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況....................................... 35
（四）廉租房建設(shè)情況............................................. 35
三、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況................................. 36
（一）房地產(chǎn)租賃的定義........................................... 36
（二）當(dāng)前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在的主要問題........................... 36
（三）房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)..................................... 37
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)..................................... 37
（一）區(qū)域結(jié)構(gòu)................................................... 37
（二）物業(yè)類型結(jié)構(gòu)............................................... 39
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)..................................... 41
（一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要因素............................... 41
（二）2008～2012 年住宅供給發(fā)展趨勢(shì)和預(yù)測(cè)........................ 42
第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)需求....................................... 44
一、2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況............................... 44
（一）需求總量................................................... 44
（二）需求結(jié)構(gòu)................................................... 45
（三）需求特征分析............................................... 47
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)..................................... 48
（一）影響房地產(chǎn)需求的主要因素................................... 48
（二）房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)......................................... 49
（三）2008～2012 年住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)............................ 49
第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)......................... 51
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析................................. 51
（一）2007 年一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況................... 51
（二）不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況............................. 52
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾分析..................................... 53
（四）供求平衡發(fā)展趨勢(shì)及預(yù)測(cè)..................................... 54
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)判斷............................... 54
（一）2007 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格水平和特點(diǎn)............................ 54
（二）房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制......................................... 56
（三）主要城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)態(tài)勢(shì)................................. 57
（四）房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)............................... 61
第六章房地產(chǎn)投融資分析..................................... 62
一、投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)......................................... 62
（一）投資總量及增長(zhǎng)............................................. 62
（二）投資的區(qū)域結(jié)構(gòu)............................................. 63
（三）投資的物業(yè)類型結(jié)構(gòu)......................................... 64
二、房地產(chǎn)融資分析......................................... 66
（一）房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模及增長(zhǎng)..................................... 66
（二）房地產(chǎn)融資渠道............................................. 67
（三）房地產(chǎn)融資存在的問題....................................... 68
三、個(gè)人購(gòu)房貸款發(fā)展?fàn)顩r及存在的問題....................... 68
（一）商業(yè)性住房貸款發(fā)展?fàn)顩r..................................... 68
（二）住房公積金貸款發(fā)展?fàn)顩r..................................... 69
四、行業(yè)投融資矛盾分析..................................... 69
五、房地產(chǎn)業(yè)投資前景預(yù)測(cè)................................... 70
（一）房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展前景....................................... 70
（二）房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)及預(yù)測(cè)................................... 70
（三）房地產(chǎn)融資發(fā)展趨勢(shì)及預(yù)測(cè)................................... 70
六、投資建議............................................... 71
（一）主要投資機(jī)會(huì)及投資建議..................................... 71
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)提示............................................... 72
第七章重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r........................... 73
一、北京................................................... 73
（一）政策環(huán)境................................................... 73
（二）市場(chǎng)供給................................................... 73
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 75
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 76
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 77
二、上海................................................... 77
（一）政策環(huán)境................................................... 77
（二）市場(chǎng)供給................................................... 77
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 80
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 80
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 81
三、廣州................................................... 82
（一）政策環(huán)境................................................... 82
（二）市場(chǎng)供給................................................... 82
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 83
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 84
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 85
四、重慶................................................... 85
（一）政策環(huán)境................................................... 85
（二）市場(chǎng)供給................................................... 86
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 88
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 89
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 90
五、杭州................................................... 90
（一）政策環(huán)境................................................... 90
（二）市場(chǎng)供給................................................... 91
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 93
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 93
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 94
六、成都................................................... 94
（一）政策環(huán)境................................................... 94
（二）市場(chǎng)供給................................................... 95
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 96
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 96
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)......................................... 97
七、深圳................................................... 97
（一）政策環(huán)境................................................... 97
（二）市場(chǎng)供給................................................... 97
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況......................................... 97
（四）市場(chǎng)供需平衡及價(jià)格走勢(shì)..................................... 98
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)........................................ 100
第八章房地產(chǎn)業(yè)及主要企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況........................ 101
一、行業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效.......................................... 101
二、重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況................................ 103
（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比分析...................................... 103
（二）萬(wàn)科...................................................... 104
（三）保利地產(chǎn).................................................. 107
（四）金地集團(tuán).................................................. 110
（五）北辰實(shí)業(yè).................................................. 113
（六）泛海建設(shè).................................................. 115

圖表目錄
表1：房地產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn).............................................................................................................. 1
表2：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的階段性特征...................................................................................... 2
表3： 1998～2007年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長(zhǎng)率表............... 9
表4： 2007年房地產(chǎn)行業(yè)公司增發(fā)情況一覽............................................................................ 19
表5： 2007政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策一覽表.................................................................................... 23
表6： 2003～2007年度土地開發(fā)情況........................................................................................ 31
表7： 2003～2007年度土地購(gòu)置情況........................................................................................ 32
表8： 2003～2007年度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況......................................... 33
表9： 2003～2007年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積、竣工面積及本年新開工面積情況..................... 33
表10： 2003～2007年度城鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況.............................................................................. 34
表11： 2007年按區(qū)域劃分城鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況.......................................................................... 34
表12： 2003～2007年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況....................................................................... 35
表13： 2003～2007年商品房按區(qū)域劃分施工情況................................................................... 38
表14： 2003～2007年商品房按區(qū)域劃分新開工情況............................................................... 38
表15： 2003～2007年商品房按區(qū)域劃分竣工情況................................................................... 39
表16： 2003～2007年商品房按物業(yè)類型劃分施工情況........................................................... 39
表17： 2003～2007年商品房按物業(yè)類型劃分新開工情況....................................................... 40
表18： 2003～2007年商品房按物業(yè)類型劃分竣工情況........................................................... 40
表19： 2003～2007年商品房銷售情況...................................................................................... 44
表20： 2003～2007年商品房按物業(yè)類型劃分銷售面積........................................................... 45
表21： 2003～2007年商品房按物業(yè)類型劃分銷售額............................................................... 45
表22： 2003～2007年商品房按區(qū)域劃分銷售面積................................................................... 46
表23： 2003～2007年商品房按區(qū)域劃分銷售額....................................................................... 46
表24： 2003～2007年商品住宅竣工和銷售面積及增速情況................................................... 52
表25： 2003～2007年辦公樓竣工和銷售面積及增速情況....................................................... 52
表26： 2003～2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工和銷售面積及增速情況........................................... 53
表27： 2007年1～4季度全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅情況........................................... 55
表28： 2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況.................................................................................. 65
表29： 2007年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)情況及同比增長(zhǎng)率................................... 66
表30： 2007年公積金貸款發(fā)放額.............................................................................................. 69
表31： 2007年各月上海市商品房建設(shè)新開工、施工、竣工面積........................................... 79
表32： 2007年各月杭州市房地產(chǎn)施工、竣工情況................................................................... 92
表33： 2007年各月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)情況............................................................... 95
表34：五家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比表................................................................................ 104
圖1： 1998～2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的情況....................................... 6
圖2： 1998～2007年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)情況............... 7
圖3： 1998～2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的情況....................................... 8
圖4： 1998～2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的情況................................................... 8
圖5： 1998～2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率....................................... 9
圖6： 2000～2007年我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)房景氣周期示意圖............................................................. 14
圖7： 2006年1月～2007年11月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)....................................... 15
圖8： 2003～2007年固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖................................................................................ 17
圖9：人民幣匯率中間價(jià)走勢(shì)圖................................................................................................ 18
圖10：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行政管理機(jī)構(gòu)關(guān)系圖.............................................................................. 21
圖11： 2007年按物業(yè)類型分商品房竣工面積比重情況........................................................... 41
圖12： 2003～2007年北京房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 57
圖13： 2003～2007年上海房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 58
圖14： 2003～2007年廣州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 58
圖15： 2003～2007年深圳房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 59
圖16： 2003～2007年杭州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 59
圖17： 2003～2007年重慶房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 60
圖18： 2003～2007年成都房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù).............................................................................. 60
圖19： 2007年各月全國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額及房地產(chǎn)投資完成額及其增長(zhǎng)率................... 62
圖20： 2007年各月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).......................................................................... 63
圖21： 2004～2007各地區(qū)房地產(chǎn)投資狀況.............................................................................. 63
圖22： 2007年各月東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及其增長(zhǎng)率................................... 64
圖23： 2007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額................................................................... 64
圖24： 2007年各月房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)結(jié)構(gòu)分月累計(jì)投資及增長(zhǎng)情況....................................... 65
圖25： 2007年房地產(chǎn)開發(fā)資金到位比重情況.......................................................................... 67
圖26： 2007年各月北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額走勢(shì)圖....................................................... 74
圖27： 2007年各月北京市商品房施工及新開工情況............................................................... 74
圖28： 2007年各月北京市商品竣工面積走勢(shì)圖....................................................................... 75
圖29： 2007年各月北京市商品現(xiàn)房、期房銷售情況............................................................... 75
圖30： 2007年各月北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 76
圖31： 2007年1～4季度北京市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 76
圖32： 2007年1～4季度上海市土地交易價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 78
圖33： 2007年各月上海市固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖................................... 79
圖34： 2007年各月上海市商品房銷售額和住宅銷售額走勢(shì)圖............................................... 80
圖35： 2007年各月上海市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 81
圖36： 2007年1～4季度上海市房屋租賃價(jià)格指數(shù)................................................................... 81
圖37： 2007年1～4季度廣州市房地產(chǎn)累計(jì)投資額................................................................... 82
圖38： 2007年1～4季度廣州市房屋累計(jì)施工竣工面積........................................................... 83
圖39： 2007年1～4季度廣州市房屋累計(jì)銷售情況................................................................... 84
圖40： 2007年各月廣州市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 84
圖41： 2007年1～4季度廣州市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 85
圖42： 2007年1～4季度重慶市土地交易價(jià)格指數(shù)................................................................... 86
圖43： 2007年各月重慶市房地產(chǎn)投資完成情況走勢(shì)圖........................................................... 87
圖44： 2007年1～4季度重慶市房屋累計(jì)施工竣工面積........................................................... 87
圖45： 2006、2007年各月重慶市新開工面積占施工面積比重............................................... 88
圖46： 2007年各月重慶市商品房銷售同比增長(zhǎng)速度............................................................... 89
圖47： 2007年各月重慶市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 89
圖48： 2007年1～4季度重慶市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 90
圖49： 2007年1～4季度杭州市土地交易價(jià)格走勢(shì)圖............................................................... 91
圖50： 2007年各月杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況....................................................................... 92
圖51： 2007年各月杭州市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 93
圖52： 2007年1～4季度杭州市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 94
圖53： 2007年1～4季度成都市土地價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 95
圖54： 2007年各月成都市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 96
圖55： 2007年1～4季度成都市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖....................................................... 96
圖56： 2000～2007年深圳市住宅銷售面積走勢(shì)圖................................................................... 98
圖57： 2007年各月深圳市住宅銷售面積走勢(shì)圖....................................................................... 98
圖58： 2000～2007年深圳市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖........................................................... 99
圖59： 2007年各月深圳市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖............................................................... 99
圖60： 2007年各月深圳市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖............................................................... 99
圖61： 2007年1～4季度深圳市房屋租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖..................................................... 100